沪上网红盘入市价格为何一降再降？龙湖上海困局待解

本文摘要：时隔两年，当上海龙湖获得天璞的预售证时，知道心中悲喜。这个当时声称单价要卖给8万的网红盘在经过两年的等候后，再一以求入市，6月12日，上海龙湖天璞取的预售证，只是预售证上的均价为5.18万元/平方米。 作为龙湖在上海为数不多的住宅项目，天璞被博得更高的期望，曾多次一度被宣传沦为龙湖上海冲击百亿销售目标的“利器”。然而，天璞此次核查共计956套房源，总建筑面积9.9万平米，按照上海龙湖预期售价和核查售价，最少大约有28亿的差异。

时隔两年，当上海龙湖获得天璞的预售证时，知道心中悲喜。这个当时声称单价要卖给8万的网红盘在经过两年的等候后，再一以求入市，6月12日，上海龙湖天璞取的预售证，只是预售证上的均价为5.18万元/平方米。

作为龙湖在上海为数不多的住宅项目，天璞被博得更高的期望，曾多次一度被宣传沦为龙湖上海冲击百亿销售目标的“利器”。然而，天璞此次核查共计956套房源，总建筑面积9.9万平米，按照上海龙湖预期售价和核查售价，最少大约有28亿的差异。据上海龙湖内部人士透漏，由于政策管制等原因，龙湖在内部未对天璞发布命令明确的销售任务。01入市价一叛再行叛2015年12月，上海龙湖以溢价108.34%、总价46.5亿元的总代价竞得天璞所在的嘉定江桥地块，该地块规划建筑面积17.2万平米，楼板价为27084元/平方米。

该项目为显住宅用地，拒绝保障房住房占到规划面积的5%，以此推算出实际商品房销售面积为16.3万平米。夺下江桥地块后，彼时龙湖的营销团队对该地块十分寄予厚望，并引进龙湖旗下的高端产品系天璞系。虽然该项目坐落于上海嘉定江桥，由于坐落虹桥，宣传方案上仍然以“大虹桥”作为受到影响，当时市场预测单价已超强8万元。

作为高端住宅项目，上海龙湖天璞被寄予厚望，沦为上海龙湖冲击百亿的杀手锏。未曾料想，从2016年下半年开始，上海市调控政策开始加码，作为一线城市，更加苛刻的“禁售”使得上海新盘入市更加艰苦。据上海知情人士称之为，上海龙湖仍然与政府展开调停，单价从8万降到7万，后降到6万，因为与预期差距过于多，上海龙湖期望以推迟入市的方式来等候适合的时机。由于上海调控政策趋严，“禁售”并没放开的迹象，在推迟近两年后，上海龙湖迫使销售和资金双重压力，不得已自由选择入市。

02亏本?薄利?按照目前的销售单价，外界评论称之为天璞有亏本销售的有可能。回应，上海中原资深分析师卢文曦称之为：“天璞的售价比预期要较低，扯得时间宽，有资金溶解的压力，但并不意味著亏本销售，在禁售政策下，能盈利多少都是提早测算好的，会亏本，也会有很高的利润空间。

”业内人士向记者测算，按照地价，融合售价和供销售的建筑面积，该项目首批9.9万平米，956套房子还是有一定利润的。据其分析，该土地楼面价格2.7万/平米，建安成本(再加精装)8000—9000元/平米，三年融资成本约为5000元/平米(去年龙湖的平均值借贷成本年利率为4.5%)。这些基本成本近4万/平米，再加管理成本、各种税费应当还约将近5万/平米。此外，据涉及人士分析，该项目总的成本大约在4.5万/平米，现在批的价格也是双方协商让步的结果，企业认同是有利润的。

一位房地产业内的投资分析师回应：“销售回款的时间点延后不会影响整盘的现金流，地产公司都是具备金融属性的，一部分自有资金撬动杠杆资金，这两年的现金流延后，不会多出适当的财务成本，目前的情况来，利润耗损认同不少。”同区域的开发商告诉他记者，天璞按照这个售价是薄利的，如果再加资金和营销等成本，首期应当可以持平。

此外，天璞还有6.4万平米的未核查楼盘，如果先前核查价格有所下跌，从项目后期研发来看可以均衡利润空间，但这也是对上海龙湖在成本掌控、核查机会等方面的一种考验。03沪上销售承压事实上，上海龙湖“忍痛割爱”的背后是其近年来所面对的销售困境。

2016年，上海龙湖就对外许出有百亿元的销售目标。根据龙湖2016年年报，2016年上海龙湖销售额77.15亿，未超过集团的百亿指标。同时，销售额领先北京、重庆、杭州三个城市公司，名列第四。

更加不利的是，2017年，据克而瑞数据表明，上海龙湖全年的权益销售金额只有21.68亿元。去年销售业绩的大幅度下降与上海龙湖此前注重住宅项目布局有关。由于在2017年，上海市大力整顿住宅项目，龙湖住宅项目遭到冲击较小，不仅销售面对压力还面对着老业主退房的风险。另一方面，龙湖在上海的土地储备严重不足，且住宅用地较较少。

3年前，再加天璞项目，龙湖在上海仅有进账两幅住宅用地，并仍未呈现出有效地销售供应。龙湖面对着无米下炊的状态，龙湖天璞拿证迫在眉睫。卢文曦分析称之为，上海龙湖早已面对较小的销售压力。

由于业绩不欠佳等原因，龙湖在上海的高管团队早已在2017年年初已完成了一次较大规模的人事变动，时任上海龙湖总经理张泽林被调往深圳公司兼任总经理，沈阳龙湖总经理温介邦回到上海接替张泽林一职。而现任上海龙湖总经理温介邦离任已一年有余，迫切需要在业绩上有所证明。目前，龙湖集团正在发展新兴业务，并构成产研发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务。伤心的是，除了传统住宅业务外，上海龙湖在新兴业务的发展上回头在集团前茅，例如在长租公寓、养老地产、科创产业等。

据报，上海龙湖的商业项目早已超过6个，长租公寓品牌冠寓早已布局27家店。此前，龙湖集团CEO邵明晓在发布会上回应，上海将沦为下一阶段龙湖商业耕耘的城市之一，目前商业整体出租率95.3%。这伴随着龙湖上海的收益结构也正在发生变化。

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