房企转型必修课：多维延展“服务业”

本文摘要：（原标题：房企转型必修课：多维延伸服务业）描写上海万科七宝一位业主故事时，万科集团（000002.SZ以下全称万科）高级副总裁、万科上海区域首席执行官张海很是感叹。十年里，这位业主跟万科从住宅结缘，并渐渐延伸至万科的教育、医养、产业和商业等多元服务领域。业主的茁壮亦是万科在上海茁壮的一部分。 从转入上海的第一个项目七宝城市花园开始，25年间，万科进行着从一个全然的房地产开发商向城市设施服务商的转型。

（原标题：房企转型必修课：多维延伸服务业）描写上海万科七宝一位业主故事时，万科集团（000002.SZ以下全称万科）高级副总裁、万科上海区域首席执行官张海很是感叹。十年里，这位业主跟万科从住宅结缘，并渐渐延伸至万科的教育、医养、产业和商业等多元服务领域。业主的茁壮亦是万科在上海茁壮的一部分。

从转入上海的第一个项目七宝城市花园开始，25年间，万科进行着从一个全然的房地产开发商向城市设施服务商的转型。在上海的七宝板块，万科俨然早已搭起了一个微缩版的万科集群：住宅、万科双语学校、社区嵌入式养老机构智汇坊、SOHO型办公楼项目七宝国际、大型购物中心七宝万科广场等等。

5月16日晚，在这场主题为城市共生的想象力的发布会上，张海对时代周报在内的媒体公开发表了上海万科做到城市设施服务商的系统化、个性化定义热带雨林。上海万科看上的是热带雨林本身强大的生态系统。热带雨林是无法摆拍与仿真的商业逻辑与个性化战略，在市场的波动下可以自动调节，抵抗力稳定性最弱，有利于业态的均衡快速增长。张海对外阐述道。

做到城市设施服务商是万科对服务人、服务城市做出的对此。当然，某种程度只是万科一家。当下，众多房地产企业开始从全然的地产商向房地产+服务的转型。

职业经理人们明白，房地产行业的发展早已促成房企不只是销售房子，更要在更加甚广的维度上与人、与城市创建起新的链接。问题的关键是，应当从哪个角度紧贴这样的链接？城市运营商对城市服务的解读，万科的尝试也许获取了一个很好的样本参照。但前提是，这样的尝试要能精辟时间的溶解。

要告诉，转型城市运营商对开发商明确提出的是更高的拒绝。城市运营商要构建的是让自己研发的项目需要沦为城市发展建设的有机组成部分。大自然，杰出的资源整合能力、产业运营能力、城市规划与商业研发能力等，往往必不可少。对于房企来说，一般来说这种城市运营项目大部分都必须谦和，并无法当作出售，因此对资金和运营的拒绝极高。

能入局的大自然是具有不凡实力的开发商们。中国金茂（00817.HK以下全称金茂）也是当中典型代表。在2015年10月，从前身方兴地产改名为中国金茂时，就早已为日后的转型奠下了基调从传统的地产开发商改向城市运营商。金茂的自我标签是绿金城市运营商。

中国金茂总经理李从瑞曾讲解，未来的金茂将从双轮驱动到双轮两翼的升级，在销售+持有人的原先战略基础上，重新加入金融+服务两大元素反对其城市研发运营业务。具体来说，即要通过夯实服务，打造出社区最后一公里的商业生态圈，符合客户仅有生活周期的必须。

此外，金茂还将通过引入产业资源，前进产城融合；通过统合酒店、医疗、教育、养老等设施，符合客户仅有生命周期的必须。转型城市运营商，也合乎当下的发展。毕竟，在房地产转入下半场的竞争中，单一的地产研发早已无法符合购房者日益非常丰富的市场需求。

购房者在产业、商业、文化、旅游、医疗、养老等复合性高层次市场需求上，都急需被解决问题。在另一个维度，随着城市发展脚步的较慢，政府在土地出让时也可选了例如产业化等运营上的拒绝。

如果房企不迎合这种变化，也之后很难获得土地展开研发。和产业的接入，是绿地控股（600606.SH以下全称绿地）的特色。绿地集团董事长、总裁张玉良就曾多次坦言过，未来城镇化的显然是产城融合。

按照蓝地方面临时代周报记者的认同，绿地在研发过程中不会密切追随当地政府的产业定位。当万科、绿地、金茂以系统性综合性方式转入城市综合开发与运营领域时，也有企业以城市更新的角度入局竞争。

上海老牌国资房企中华企业（600675.SH）2016年的战略目标里，就包括了从房地产开发商向城市更新平台综合服务商转型。正式成立于深圳、较早于投身于城市更新项目的卓越集团（以下全称卓越），在2013年5月，甚至还正式成立了全国首个取名为卓越城市更新集团的二级集团公司，专门负责管理城市更新业务。社区服务战略上的定案只是一个方面。

在更加微观的落地层面，如何作好物业服务和社区商业则直观地指向了购房者。事实上，在物业服务领域，早已暗潮汹涌。有数据表明，物业管理已沦为大约75%的客户引荐万科产品的选用理由。

物业和购房者密切相关，各家大自然不得有闪失。万科直言万科物业，建设睿平台，明确提出转型城市综合设施服务商；奥园发售智能硬件、智慧服务和智爱生活为核心的AO公寓，转型住宅服务运营商；保利则发售若紧邻商业平台、O2O紧邻洗衣，希望通过O2O线上（若紧邻APP）线下（若紧邻社区商业中心）结合的轻资产运营模式，寻求其新的利益增长点。

来自光大证券的研究报告认为，物业管理是被忽视的蓝海市场。自2012年以来，互为较大大被传输的房企净利润，物管公司从获取品牌溢价改以独立国家输入，将带给实质改变。

物业合并上市也沦为新宠。在物业领域领域内，彩生活、中海、绿城服务等物业公司先后登岸港交所。

近期，旭辉有限公司（00884.HK）旗下的物业公司永升物业也在新三板上海证券交易所。不难理解，合并物业上市背后，射击的是可观的业主群体，堪称为未来社区O2O做到的铺垫。

通过搭起社区O2O生活服务平台，为业主获取缴付、修理、财经、租房、电商、身体健康等多方面的电子货币服务，其核心正是以社区生活场景为中心，建构用户与商家、上门服务提供者之间相连的平台。不过，物业管理本身的复杂性亦带给对收益的批评。但趋势已放在眼前：传统的粗放式物业管理急需步入精细化的管理中，逃跑了，就能沦为沦为风口上的那只猪。

除了物业服务，社区商业的价值也在被各家重视中。体量小、风险高效率，目标客群明晰，往往是社区商业的特征。

在社区商业的研发运营上，开发商基本都在回头统一规划、整体运营的路子。龙湖地产（00960.HK）旗下的星悦濠就是以社区类购物中心为分支的商业地产产品。该产品线以定坐落于社区时尚生活中心，向中产家庭及消费者获取购物、美食、娱乐、休闲娱乐等多样的生活方式。在社区商业上做到更进一步的细分是金科地产（000656.SZ，以下全称金科）的尝试。

在2015年，金科就早已将旗下的社区商业细分为中心系由、天都系、世界城系、金街系、盛宴坊系5大产品线。据理解，金科为此正式成立了一支金领商管团，对社区商业展开统一的定位、规划、运营、管理，并通过网络对社区商业展开智能化的创意运营。彼时，金科就声称要做到社区商业运营专家。

预示着房企在社区商业产品线上的成熟期，品牌化沦为了社区商业的众多趋势。同时，随着社区商业的前进带给了房企在自有品牌上的日益成熟期。

中粮地产（000031.SZ以下全称中粮）的自营品牌Joy House就是随着中粮社区商业中粮悦街的推展而关上知名度的。中粮悦街不光作为中粮业主的生活放纵区，也是所在项目1-3公里内的社区商业中心。中国步行商业街工作委员会主任韩健徽就曾评价声称，从全国大量商业的实践中看，通过统一的规划、统一的招商、统一的运营、统一的管理后，社区商业的价值将不会大大提高，从而也不会夹住住宅以及涉及物业的价值提高。

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